Фз 214 защищает. Пдду, жск, жнк и другие …

Надежные застройщики предпочитают работать согласно закону №214-ФЗ. Это значит, что квартиры в новостройках продаются на основании заключения договора долевого участия. Благодаря этому, покупатели получают определенные гарантии, их риски снижаются. В условиях закона 214-ФЗ квартира регистрируется в ГУ ФРС (Федеральная регистрационная служба), поэтому можно быть уверенным в надежности договора. Недобросовестный застройщик не сможет продать ее дважды. Закон дает возможность продавать жилье по переуступке еще до перевода квартиры в собственность.

Федеральный закон 214-ФЗ регулирует отношения между физическими лицами юридическими лицами-застройщиками, правила привлечения средств населения для строительства жилья на основе договора долевого строительства, возникновение права собственности у покупателя жилья. В законе оговаривается гарантия прав и интересов, сохранности имущества участника.

Статьи закона предусматривают различные ситуации по невыполнению статей договора. Они защищают участника долевого строительства от обмана, от неполного выполнения условий договора. Основываясь на положения закона, можно найти способы решения спорных вопросов с застройщиком и взыскания с него убытков.

Закон жестко вынуждает застройщика выполнять условия договора долевого участия.

Он предлагает варианты, когда дольщик с полным правом может расторгнуть договор и получить от застройщика неустойку. Это возможно по следующим причинам:

При невыполнении застройщиком сроков строительства, оговоренных в договоре.
В случае приостановки или прекращения строительства новостройки или другого объекта, в составе которого возводится дом с долевым участием, а также при возникновении обстоятельств, подтверждающих изменение сроков объекта.
При внесении в проект строительства значительных изменений, в том числе и изменений в размере объекта долевого строительства.
При изменении назначения нежилых помещений или общего имущества в новостройке.
В случае нарушения обязанностей, вмененных застройщику согласно части 2-й статьи 7 закона.
При нарушении качества строительства объекта долевого строительства.
В иных случаях, оговоренных законом.

Расторжение договора обязывает застройщика вернуть средства, оплаченные дольщиком по договору долевого строительства. Кроме этого застройщик должен выплатить пеню за использование средств дольщика. Она насчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на день возврата средств дольщику за весь период, прошедший с даты внесения им средств на счет застройщика.

Любое невыполнение застройщиком своих обязательств в рамках закона грозит ему штрафными санкциями, которые выплачиваются в пользу дольщиков.

Закон 214-ФЗ - это свод положений, всесторонне защищающих дольщиков. Он однозначно определяет понятие сроков сдачи объекта, наказания застройщиков при нарушении закона. Важно и то, что договор долевого участия регистрируется ФРС и контролируется государственными органами.

Перед регистрацией договоров долевого участия ФРС проверяет документы застройщика, анализирует его деятельность, оценивает конкретный проект застройщика. Это значительно снижает риски мошенничества, срыва сроков сдачи.

В случае, когда застройщик не работает по закону 214-ФЗ и продает квартиры другим способом, не по ДДУ, покупатель должен очень осторожно подходить к договору с такой компанией. Это может говорить о том, что застройщик не может пройти проверку ФРС. Поэтому покупатель не имеет никаких гарантий по части сдачи дома, соблюдения сроков и выполнения застройщиком обязательств.
Если сравнивать покупку жилья по ДДУ (договора долевого участия) и ПКП (предварительный договор купли-продажи), следует понимать различие. Оно состоит в том, что ДДУ можно продать по переуступке, а ПКП нельзя. Если застройщик не желает регистрировать собственность, ДДУ поможет выделению собственности через ГУ ФРС. В случае с ПКП такое возможно лишь с помощью суда.

Регистрация в ФРС устраняет проблему двойной продажи жилья. Она могла возникнуть либо из-за мошенничества застройщика, либо в результате ошибочных действий менеджеров по продаже. Часто квартиры, продаваемые на стадии котлована, оказывались задвоенными в результате ошибок и отсутствия на них номеров. Регистрация в ФРС - серьезный процесс, который подразумевает электронную регистрацию и создание четких баз жилья.

Положительный момент при регистрации в ФРС и в том, что она устраняет нестыковки и несогласованность действий застройщика и инвестора или застройщика и подрядчика. Эти ситуации предполагают продажу застройщиком части квартир подрядчику или инвестору. Продажа квартир населению и теми, и другими приводят к аннулированию договоров, появлению двух хозяев на одну квартиру, потере и денежных средств, и собственности.
Неприятные ситуации возникали и в том случае, когда покупатель квартиры выяснял, что не может получить ее в собственность в связи с нахождением ее в залоге. Застройщик часто берет кредит у банка, выставляя в залог квартиры. И в случае невозврата застройщиком кредита, банк не позволит оформить на них собственность.

Эти проблемные ситуации создают договора паевого взноса, договора ЖСК (жилищно-строительный кооператив), договора предварительной купли-продажи. Заключение договора долевого участия устраняет эти риски и максимально защищает покупателя жилья.

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях. (Помните, что здания и строения должны соответствовать нормам технического регламенты 384. Подробности )

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

Покрытия пола на этажах;
Облицовке стен.

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

Балконы;
Лоджии;
Террасы.

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок. Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1. За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.

9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.
Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей .

Участием в долевом строительстве жилья сегодня интересуется все больше людей. Законодательно регламентирован данный процесс в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Именно этот нормативный акт будет разобран в статье.

Предмет регулирования Федерального закона

Кто, согласно 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года), является застройщиком? Это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок. Целью застройщика является привлечение денежных средств участников долевого строительства для возведения жилищных объектов. А что является объектом долевого строительства? Это помещение жилого или нежилого типа, что подлежит передаче долевому участнику. Это может быть абсолютно любой объект, за исключением производственного.

Суть закона 214-ФЗ заключается в регулировании отношений, связанных с привлечением финансов для долевого строительства недвижимых объектов. Какими способами допускается привлечение денег? Закон закрепляет:

договоры участия граждан в строительстве долевого типа;
выпуск облигаций в виде жилищных сертификатов;
регулирование деятельности жилищных кооперативов.

О правах на привлечение финансов будет рассказано далее.

Право на привлечение денег

Когда застройщик получает возможность привлекать финансы участников строительства? В соответствии со статьей 3 214-ФЗ (последняя редакция от 2017 года), такое право появляется только после получения соответствующего разрешения на проведение строительства и проектной декларации. До получения документации в полном объеме любое привлечение финансов будет незаконным.

Каким требованиям должен отвечать застройщик, собирающий с участников договора финансы для возведения объектов? Вот на что указывает нормативный акт:

должен быть полностью оплачен уставной капитал юридического лица;
в отношении застройщика не должны проводиться ликвидационные процедуры, соответственно, и арбитражный суд не должен принимать решений о применении подобных процедур;
деятельность застройщика не должна быть приостановлена по принятому судом решению;
сведения о застройщике должны отсутствовать в списке недобросовестных застройщиков;
у юридического лица не должно быть недоимок по сборам, налогам, задолженностям и т. д.;
у главного бухгалтера застройщика не должно быть судимости.

На все вышеперечисленные требования стоит обратить внимание как самим застройщикам, так и лицам, желающим принять участие в программе долевого строительства.

О договоре участия

Статья 4 в 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года) закрепляет нормы, которым должен соответствовать любой договор участия в долевом строительстве. В соответствии с договором, застройщик обязан создавать многоквартирный жилой объект, а после возведения передавать разрешения на ввод его в эксплуатацию. Участники же долевого строительства обязуются своевременно платить застройщику. Все эти требования должны быть прописаны в специальном договоре. Сам договор должен иметь письменную форму. Обязательным условием считается его государственная регистрация.

Вот что должен содержать любой договор участия дольщиков в строительстве:

определение конкретного объекта, возводимого на финансовые средства участников строительства;
сроки передачи застройщиком объекта участникам строительства;
гарантийные сроки на объект;
способы обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком.

Суть закона 214-ФЗ очень проста: ответственность за все возможные риски, связанные с гибелью или повреждением объекта, несет только застройщик.

Так, в 2017 году закон подвергся глобальным изменениям:

создан единый реестр застройщиков;
появилась обязанность выкладывать проектную декларацию в интернете на условиях открытого доступа;
привлечение денег с дольщиков отныне возможно только при условии полной оплаты уставного капитала;
создан компенсационный фонд, формируемый за счет взносов дольщиков.

Все перечисленные изменения помогут решить проблему обманутых дольщиков, финансовых махинаций и некачественной застройки.

О сроках передачи и гарантиях качества

Сроки передачи объекта застройщиком фиксирует статья 6 рассматриваемого Федерального закона. Здесь все довольно просто: срок указан в договоре, и застройщик не должен его нарушать. В противном случае на него будет возложена ответственность. Участники же долевого строительства получат сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, что осуществляет Центральный Банк РФ. Застройщик может предупредить участников строительства о невозможности возвести объект в установленный срок. Сделать он это обязан за 2 месяца до истечения указанного периода.

Виды гарантий качества объекта фиксируются в статье 7 рассматриваемого законопроекта. Все гарантии закрепляются документально. Если же участник строительства обнаружил при сдаче объекта отступления от условий договора, то он имеет право:

требовать от застройщика устранения недостатков в разумные сроки на безвозмездной основе;
требовать соразмерного сокращения договорной цены;
требовать возмещения своих расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Условия договора об освобождении от ответственности застройщика не могут иметь юридической силы. Суть закона 214-ФЗ, таким образом, полностью соответствует конституционным нормам.

Исполнение обязательств

Зафиксированные в договоре обязательства должны подлежать строгому исполнению. Статья 12 рассматриваемого нормативного акта гласит, что обязательства могут считаться выполненными только после подписания всеми сторонами передаточного акта о передаче объекта. Уплата всех денежных средств в соответствии с заключенным договором также будет свидетельствовать о полном завершении исполнения обязательств.

Статья 12.1 фиксирует дополнительные способы обеспечить исполнение обязательств. Здесь стоит выделить:

возврат внесенных в строительство денежных средств;
выплата убытков и неустойки в полном размере.

Исполнение обязательств застройщиком может обеспечиваться либо страхованием ответственности, либо взятием поручительства в банке.

Об использовании денежных средств

Суть закона 214-ФЗ заключается в строгом фиксировании основных требований к участникам строительства. Так, в статье 18 закрепляются основные виды целей, на которые застройщик может тратить полученные финансы:

непосредственно строительство дома или нескольких домов;
возмещение затрат на приобретение или оформление дома или земельного участка;
возмещение затрат на подготовку документов;
строительство или реконструкция земельного участка;
подключение домов к техническому и инженерному обеспечению.

Застройщик должен ежегодно готовить бухгалтерскую отчетность для проверки ее аудиторами.

Информация о застройщике

Обеспечение прозрачности, гласности и открытости является основным принципом, определяющим суть закона 214-ФЗ. Неустойки, невыплаченные дольщикам, финансовые махинации, отмывание денег - все это будет почти что невозможным, если застройщик и участники строительства предоставят о себе полную информацию. Статья 20 закрепляет пример информации, которую должен предоставлять застройщик:

о наименовании своего юридического лица;
о месте нахождения, режиме работы, телефоне, официальном сайте и т.д.;
о государственной регистрации;
об участниках и учредителях юридического лица;
обо всех готовящихся и находящихся в производстве проектах;
о членстве застройщика в организациях саморегулируемого типа;
о ежегодных финансовых отчетностях и т. д.

Не менее подробную информацию о себе должны предоставлять и участники долевого строительства. Однако далее будет рассказано о проектах строительства.

Информация о строительных проектах

Как может быть получен объект на земельном участке, жилой дом или отдельно взятая квартира? Суть закона 214-ФЗ в том, чтобы затронуть и подробно регламентировать все эти моменты. В статье 21 рассматриваемого нормативного акта выдвигаются требования к проекту строительства. Что же должна содержать в себе проектная документация? Согласно закону, сюда входят:

сведения о видах строящихся объектов;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на землю;
о благоустройстве территории близ строящегося объекта;
о графике реализации объекта;
о стоимости объекта (можно примерной);
о способах исполнения обязательств.

Естественно, это далеко не все требования к строительному проекту. Полный перечень можно будет найти в статье 21 214-ФЗ.

Государственная регистрация

Регистрация рабочих процессов государственными инстанциями является, наверное, самым важным элементом во всем процессе долевого строительства. Так, властные инстанции способны запрашивать у застройщика любые нормативные документы, осуществлять проверки, получать от юридического лица все необходимые отчеты и т. д.

Согласно статье 23.1, государство должно вести реестр застройщиков. Это открытый информационный ресурс, содержащий в себе сведения о юридических лицах, занимающихся строительством. Состав сведений определяется российским Правительством.

Приобретение жилья в ещё возводящемся здании – рискованное капиталовложение. Основные положения ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года регулируют возникающие правоотношения между сторонами сделки и защищают права покупателей-дольщиков.

Особое внимание требуется уделить договору, заключаемому участниками. Если хотя бы один пункт, указанный в ФЗ № 214, не будет соблюдён, документ признаётся недействительным.

Понятие ДДУ

Долевым называется такой вид строительства, при котором организации-застройщики и инвестирующие их предприятия привлекают новых инвесторов (дольщиков) для окончания работ по возведению и успешной сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участие в долевом строительстве касается и других объектов недвижимости. Для подтверждения будущей сделки стороны должны заключать (иначе ДДУ).

На основании данного документа одна сторона – дольщик – обязуется передать другой стороне – застройщику – оговорённую сумму денег. После окончания строительных работ часть недвижимости (квартира, комната) передаётся в частную собственность к дольщику.

Покупка строящегося объекта имеет положительные стороны:

цена на такие помещения намного ниже, чем на аналогичные, продаваемые на вторичном рынке;
дольщик самостоятельно выбирает интересующий его вариант планировки;
застройщик предоставляет возможность оплачивать стоимость доли в рассрочку.

К единственным минусам относят высокий риск столкнуться с мошенниками в лице застройщиков или потерять денежное вложение в связи с банкротством компании, руководящей возведением дома.

Стороны сделки

Как указывалось выше, заключением ДДУ занимаются 2 стороны – застройщик и дольщик. К первым относят любую организацию – юридическое лицо – с правом на распоряжение землёй, на которой возводится дом, и официальным допуском на осуществление строительных работ.

При этом компания не обязательно должна владеть земельным участком, по закону она вправе заключить с её собственником договор аренды или субаренды.

В роли дольщика могут выступать:

частные предприниматели;
обычные граждане;
компании.

ДДУ относится к разновидности гражданско-правовых договоров, однако до недавнего времени процесс заключения сделки плохо регулировался на законодательном уровне. Для защиты прав дольщиков от махинаций мошенников 30 декабря 2004 года был принят ФЗ № 214.

На основании заключённого ДДУ строительная компания обязуется передать определённый объект в распоряжение второй стороне в установленный период.

Ниже перечислен список, какие гарантии даёт ФЗ № 214:

застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
при случайной гибели или нанесении имуществу вреда до момента передачи прав на объект второй стороне ответственность ложится на застройщика;
недвижимость подлежит передаче наследникам дольщика в случае его гибели (наследуются и права, и обязанности по заключённому ДДУ);
для защиты интересов дольщиков законодательство устанавливает гарантийный срок на объект (при выявлении недостатков или изъянов вторая сторона вправе привлечь компанию-застройщика к ответственности).

Следует отметить, если ДДУ содержит условие, которое способно освободить строительную организацию от ответственности при обнаружении недостатков у объекта, сам договор продолжит иметь юридическую силу, однако данные положения документа ничтожны и незаконны.

Гарантийный срок, согласно ФЗ № 214, не может быть меньше:

трёх лет, если речь идёт о технологическом либо инженерном оборудовании, переданном дольщикам;
пяти лет (на сам предмет сделки).

Отметим, что гражданин, согласно ФЗ № 214, может приобрести жильё в строящемся здании только для семейных, личных или прочих целей, не связанных с коммерческой деятельностью.

Подготовка ДДУ по ФЗ № 214: на что обратить внимание?

Договор долевого участия является двусторонним и возмездным, он оформляется в простой письменной форме и подлежит обязательной регистрации в отделении единого Росреестра либо МФЦ. ДДУ должен содержать перечисленные ниже сведения, согласно 4 части 4 статьи ФЗ № 214:

характеристику продаваемого объекта, совпадающую с проектной документацией;
точные сроки сдачи предмета сделки во владение дольщику;
сведения об участниках;
стоимость сделки, порядок внесения оплаты;
гарантийный срок;
методы обеспечения обязательств по ДДУ;
подписи сторон.

Если хотя бы одно из перечисленных условий не содержится в документе, по закону он считается недействительным. Сама сделка признаётся официально заключённой в момент регистрации договора в Росреестре.

После передачи объекта в собственность дольщика, он обязан аналогичным образом зарегистрировать факт возникновения прав на недвижимость. Данная процедура осуществляется исключительно после того, как обе стороны исполнят все необходимые по документам требования и условия.

Документы для регистрации ДДУ

Продажа квартир в строящемся доме имеет множество нюансов. Один из них – различие в комплекте документации при регистрации первого ДДУ и всех последующих. Так, в общий перечень входят:

(в двух экземплярах от обеих сторон, несколько иная);
чек, удостоверяющий уплату определённой пошлины;
ДДУ со всеми сопутствующими приложениями (минимум в 3 экземплярах, по количеству сторон сделки);
паспорт (при наличии несовершеннолетнего владельца до 14 лет предоставляется его свидетельство о рождении);
согласие официального супруга дольщика на сделку, удостоверенное нотариально (не требуется, если и муж, и жена – участники сделки);
договор залога права требования (при оформлении кредита для выкупа доли);
документы по возводимому объекту, содержащие его характеристику и месторасположение;
доверенность или документ, подтверждающий назначение заявителя опекуном (при необходимости, если бумаги подаются через представителя).

Если вы являетесь первым дольщиком, который регистрирует свой договор, помимо стандартного набора бумаг, вам понадобится предоставить сотруднику Росреестра некоторые документы от застройщика, а именно:

планировку дома;
проектную декларацию;
официальное разрешение от муниципалитета на строительство;
документ, удостоверяющий наличие у застройщика права распоряжения землёй;
договор страхования гражданской ответственности при недобросовестном исполнении условий сделки (также требуется подтверждение оплаты части или всей страховки);
договор поручительства за своевременную сдачу дома совладельцам;
перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

Для осуществления регистрации второго и последующих ДДУ сотрудник не вправе запрашивать перечисленные выше бумаги. В Росреестр или МФЦ достаточно предоставить стандартный комплект.

Стоимость регистрации ДДУ

Регистрационная процедура в отделении Росреестра осуществляется платно. На основании 30 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, гражданин, заключивший договор со строительной компанией, должен заплатить 350 рублей за данную услугу, а предприятие– 6 тыс. рублей.

В соответствии со вторым пунктом 333.18 статьи того же кодекса, при обращении в государственный орган обе стороны оплачивают необходимую пошлину в равных частях, то есть по ½ от установленного для заявителя размера сбора.