Договор ренты гк рф. Договор ренты Предмет договора ренты гк рф

). Ученый писал, что «собствен-ник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Вторая причина появления ренты, по мнению Л.Ж. Морандьера, состояла в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические… Это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту».

В российском дореволюционном законодательстве институт ренты отсутствовал, хотя был известен практике и широко обсуждался в науке.

ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, совершались. В отсутствие специального правового регулирования по данному поводу в судах неоднократно возникали споры.

В ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле-продаже появились статьи о пожизненной ренте. Речь идет о ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца».

И лишь в действующем Гражданском кодексе институт ренты приобрел самостоятельное значение.

Понятие договора ренты . По договору ренты получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде: а) определенной денежной суммы либо б) предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением.

Данные разновидности различаются по субъектному составу, предмету, по форме предоставления содержания и его минимальному размеру, срокам предоставления, по возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.

В данной теме сначала будут рассмотрены общие положения о договоре ренты, а затем охарактеризована каждая из разновидностей.

Правовое регулирование договора ренты . К каждому виду договора ренты применяются соответствующие нормы: к постоянной ренте — § 2 главы 33 ГК РФ, пожизненной ренте — § 3 главы 33 ГК РФ, пожизненному содержанию с иждивением — § 4 главы 33 ГК РФ.

При недостаточности специальных норм к отношениям, возникающим из того или иного вида договора ренты, применяются общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, содержащиеся в § 1 главы 33 ГК РФ.

Помимо этого, согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, регулируются (в части, не противоречащей существу ренты) правилами о купле-продаже (глава 30 ГК РФ) — при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении (глава 32 ГК РФ) — если передача такого имущества совершалась безвозмездно.

Например, из норм о купле-продаже могут применяться нормы о моменте перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), об обязанности передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ) и т.д. Среди норм о дарении могут применяться, в частности, нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст. 580 ГК РФ), о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), и др.

Правовая характеристика договора ренты . Договор ренты является реальным договором, он считается заключенным только с момента передачи имущества плательщику ренты.

Договор относится к возмездным и односторонним договорам (после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей).

Форма договора ренты .

Спецификой договора ренты является установленное ст. 584 ГК РФ требование о необходимости нотариального удостоверения договора.

Если под выплату ренты передается движимое имущество (в т.ч. деньги), то плательщик ренты обязан:

• предоставить обеспечение исполнения его обязательств (залог, неустойка , поручительство и т.д.);
• или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Названные обязанности плательщика являются существенными условиями договора ренты. При их отсутствии договор признается незаключенным.

Кроме того, при невыполнении плательщиком ренты названных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе:

• расторгнуть договор ренты;
• потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Ответственность за просрочку выплаты ренты. При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. Если в договоре отсутствуют указания на размер процентов, то согласно ст. 588 ГК РФ применяется ставка рефинансирования в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Постоянная рента .

а) Сущностным отличием договора является то, что обязательство по выплате ренты не ограничивается каким-либо сроком. Право на получение ренты может переходить путем уступки права требования, по наследству к гражданам или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц .

б) Получателями постоянной ренты могут быть только:

• некоммерческие организации , если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

в) Плательщиком постоянной ренты могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права

г) Существенные условия договора постоянной ренты включают в себя предмет и способ обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче движимого имущества.

д) Предмет договора постоянной ренты образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.

В качестве ренты в договоре могут предусматриваться (ст. 590 ГК РФ):

• денежные суммы в размере, устанавливаемом в договоре;
• предоставление вещей;
• выполнение работ;
• оказание услуг.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда .

е) Сроки выплаты постоянной ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК РФ).

ж) Выкуп постоянной ренты.

По договору постоянной ренты правом выкупа (требования выкупа) обладает как плательщик, так и получатель ренты.

Выкуп ренты осуществляется по выкупной цене (ст. 594 ГК РФ). Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором.

Если стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то действуют специальные правила ее определения. Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного имущества.

Право плательщика выкупить ренту носит безусловный характер (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Это означает, что условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре право выкупа можно лишь ограничить:

• сроком жизни получателя ренты;
• иным сроком, не превышающим 30 лет с момента заключения договора .

Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты ренты путем выкупа должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Что касается получателя ренты, то он вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

з) Прекращение договора постоянной ренты в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Обязательство по выплате ренты прекращается по данному основанию, когда: 1) имущество было передано под выплату ренты за плату и 2) плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты или изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ).

В то же время риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК РФ).

Пожизненная рента .

а) Сущностным отличием договора является то, что обязательство по выплате ренты устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица.

б) Получателями пожизненной ренты могут быть только физические лица.

При этом получателем может быть как собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и третье лицо, в пользу которого устанавливается рента.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Доля одного из получателей в случае его смерти переходит к пережившим его получателям, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

в) Плательщиком пожизненной ренты, так же как и постоянной ренты, могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права (кроме юридических лиц, если выплата ренты противоречит их уставным целям). Субъектный состав плательщика ренты может меняться (например, при отчуждении полученного под выплату ренты имущества).

г) Существенные условия договора пожизненной ренты, так же как и постоянной ренты, включают в себя предмет и способ обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче движимого имущества.

д) Предмет договора пожизненной ренты образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.

Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть любое оборотоспособное имущество, как движимое, так и недвижимое.

Особенностью договора пожизненной ренты является то, что в качестве ренты в договоре может определяться только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст. 597 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре:

• в расчете на месяц должен быть не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом;
• подлежит индексации с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.

е) Сроки выплаты постоянной ренты. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

ж) Выкуп пожизненной ренты.

По договору пожизненной ренты, в отличие от договора постоянной ренты, правом требования выкупа ренты обладает только получатель ренты.

Получатель пожизненной ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на тех же условиях, что и в договоре постоянной ренты (по выкупной цене и т.д.) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст. 599 ГК РФ).

При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. Однако получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК РФ требовать возврата имущества в собственность, если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на стоимость этого имущества. Таким образом, п. 2 ст. 599 ГК РФ является исключением из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК РФ, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения (в рассматриваемом случае — прекращение путем выкупа) договора.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать:

• расторжения договора;
• возмещения убытков (в сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если имущество было передано под выплату ренты бесплатно).

При этом получатель ренты не вправе требовать возврата имущества в собственность.

з) Прекращение договора пожизненной ренты в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, не предусмотрено, в отличие от договора постоянной ренты. Согласно ст. 600 ГК РФ плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением .

а) Сущностным отличием договора является более тесное взаимодействие сторон по сравнению с договорами постоянной и пожизненной ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты, получив недвижимое имущество в собственность, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (обеспечивать потребности в жилище, питании, одежде и т.д.) гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Кроме того, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

б) Получателями пожизненного содержания с иждивением могут быть те же субъекты, которые могут быть получателями пожизненной ренты.

в) Плательщиком пожизненного содержания с иждивением также могут быть те лица, которые могут быть плательщиком пожизненной ренты.

г) Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением включают в себя предмет и стоимость всего объема содержания в месяц (которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда).

Способ обеспечения исполнения обязательств плательщика не является существенным условием, поскольку в силу того, что по договору передается недвижимость, автоматически у получателя ренты возникает право залога на имущество, отчуждаемое под выплату ренты (ст. 587 ГК РФ).

д) Предмет договора пожизненного содержания с иждивением образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.

Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть только недвижимое имущество. Это специфика договора.

В качестве ренты в договоре определяется форма обеспечения плательщика (ст. 602 ГК РФ):

• обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде;
• уход за гражданином;
• оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Как уже отмечалось, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Пункт 3 ст. 602 ГК РФ устанавливает, что при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). При замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние производятся, как правило, в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания. Периодичность платежей, которыми заменяется натуральное содержание, устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по правилам ст. 598 ГК РФ — по окончании каждого календарного месяца.

е) Сроки выплаты пожизненного содержания с иждивением как таковые не устанавливаются, поскольку потребности граждан в еде, жилище и т.п. удовлетворяются постоянно.

ж) Выкуп ренты.

Выкуп ренты осуществляется по правилам, установленным для пожизненной ренты, т.е. выкуп может осуществляться только по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

Судебная практика исходит из того, что требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора куплипродажи квартиры, может быть поддержано наследниками получателя ренты, обратившегося с иском, но впоследствии умершего.

Так, Рихтер М.Н. (получатель ренты) обратилась в суд с иском к Долгополовой О.В. (плательщик ренты) о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

В процессе рассмотрения дела истица умерла, определением суда в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В. Решением суда, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, договор был расторгнут.

В протесте, внесенном заместителем Генерального прокурора РФ в Президиум Верховного Суда Российской Федерации , был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов.

В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства плательщика ренты Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию получателя ренты Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью

Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора пожизненного содержания с иждивением и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

Президиум Верховного Суда РФ не согласился с доводами протеста и оставил судебные акты без изменения, указав следующее. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением.

В то же время наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска о расторжении договора не имеют.

В обоих случаях — и при выкупе ренты, и при предъявлении требования о возврате имущества — плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов , понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

з) Так же как и в договоре пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

и) Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает полномочиями по распоряжению недвижимым имуществом (отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество), но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться недвижимостью, как правило, жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.

С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты — поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку в договоре пожизненного содержания с иждивением не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.

Договор постоянной ренты: основные понятия

Под рентой понимается такое соглашение, которое заключается между сторонами для подтверждения передачи от одного гражданина недвижимости в собственность другому в обмен на фиксированные ежемесячные выплаты или .

Данные правоотношения регулируются и контролируются главой 33 ГК РФ , а пояснение самого понятия « » дается в Постоянная рента регламентируется параграфом 2 главы 33 ГК РФ .

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Законом предусмотрены три вида ренты:

1. до момента смерти получателя;
2. постоянная;
3. оплата проживания получателя ренты до конца его жизни.

Основным условием постоянной ренты является то, что сумма по соглашению выплачивается в срок и беспрерывно. Размер устанавливается по договоренности между сторонами.

Сторонами сделки могут быть физические лица, достигшие совершеннолетнего возраста и являющиеся дееспособными на момент подписания акта. могут стать только те граждане, которые владеют недвижимость по праву собственности, а вот вправе являться как физические, так и юридические лица. Если участник сделки юридическое лицо, то оно должно подтвердить, что деятельность компании не нарушает условий сделки и представить подтверждающие документы.

Предмет договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты должен содержать все существенные условия, необходимые для того, чтобы сделка считалась действительной. Одним из таких условия является предмет соглашения.

Предмет сделки — это та собственность, которая передается рентодателю за осуществление периодических выплат в пользу ее получателя.

Во время заключения акта в его содержании прописывается вся техническая характеристика недвижимости:

• Стоимость.
• Площадь помещения.
• Количество комнат.
• Наличие или отсутствие имущественных в отношении этого имущества.

Цена квартиры определяется посредством предоставления оценочного акта.

Существенные условия договора постоянной ренты

В главе 33 ГК РФ отражены существенные условия договора постоянной ренты :

• Сроки заключения сделки.
• Предмет соглашения.
• Размер оплаты.
• Условия выкупа ренты.

Также очень важно указать размер компенсации за пропуск платежей. Помимо уже обозначенных условий, в соглашении могут быть прописаны и дополнительные требования, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика. Например, организация погребения умершего получателя или выполнение периодического ремонта квартиры.

Форма договора постоянной ренты

Относительно соглашения постоянно ренты предусмотрена письменная форма и обязательное заверение в нотариате. Если сделка подразумевает отчуждение недвижимости, принадлежащей получателю выплаты, то акт необходимо будет предоставить в Росреестр для госрегистрации.

В акте ренты прописываются:

• Место, время и дата заключения соглашения.
• Информация о каждой из сторон: паспортные данные, адрес проживания, .
• Предмет сделки.
• Порядок проведения сделки и основные требования в отношении ее участников.
• Права и обязанности сторон соглашения.
• Условия выкупа ренты.
• Ответственность участников соглашения и форс-мажорные обстоятельства.
• Сроки договора постоянной ренты, а также иные моменты.
• Подписи сторон.

Документ должен составляться только при наличии правоустанавливающей документации на недвижимость, а также текст соглашения пишется простым лаконичным, однозначно трактующимся языком.

Порядок заключения договора постоянной ренты

Законом предусмотрен стандартный заключения договора постоянной ренты :

1. Стороны соглашения обращаются в нотариат и предоставляют все необходимые документы, в том числе правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру.
2. Нотариус проводит проверку документов и составляет договор ренты, соответствующий требованиям участников.
3. Стороны знакомятся с соглашением и подписывают его в присутствии нотариуса.
4. Договор заверяется, и участники получают по экземпляру.
5. После этого документ передается на регистрацию в Росреестр.

Регистрация соглашения также проводится в установленном порядке, в течение двух недель . Договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован должным образом.

Список документов

Чтобы составить соглашение ренты, от участников сделки потребуется собрать определенный :

• Документы, подтверждающие личность сторон (если плательщик ренты – юридическое лицо, то необходима нотариальная доверенность).
• Бумаги, подтверждающие право рентополучателя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
• Документация технического характера, дающая описание недвижимости (техпаспорт, кадастровый план, выписки из ЕГРП).
• Выписка из домовой книги относительно наличия прописанных лиц.
• Документы на юридическое лицо (если оно выступает в роли участника сделки).

Предоставляются только подлинники документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору постоянной ренты

Вопрос : Здравствуйте, эксперты! Меня зовут Ирина, и мне очень нужен совет. У меня имеется квартира, но продавать я жилье не хотела бы. Могу ли я предоставить ее в качестве предмета постоянной ренты, получать за это деньги периодически, но не передавать имущество в собственность другому лицу? Что мне необходимо сделать, чтобы составить договор ренты, и где его регистрируют? И смогу ли я расторгнуть соглашение, если мне что-то не понравится?

Ответ : Добрый день. Уважаемая Ирина, в ст. 602 ГК РФ четко прописаны, что под рентой понимается передача имущества именно в собственность, взамен получении постоянного содержания.

То есть вы не сможете оставить квартиру в личной собственности и в тоже время получать за нее платежи. Для этого случая вам подойдет заключение обычного договора аренды.

Если вы все же решите заключить соглашение о постоянной ренте, то от вас потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, все необходимые справки и выписки технического характера, а также личные документы (паспорт). Собрав всю документацию, нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы он составил необходимый акт. Для этого потребуется присутствие и второго участника с соответствующими документами. После этого, договор подписывается, и юрист его заверяет. Получив соглашение, вы совместно с плательщиком ренты отправляетесь в Росреестр и сдаете документы на перерегистрацию прав собственности на жилплощадь. После того как соглашение вступит в юридическую силу, вы будете получать оплату, прописанную в договоре.

Что касается прекращения договора, то гражданское право дает сторонам возможность сделать это в добровольном порядке по соглашению между участниками. Если соглашение не достигнуто, то единственный вариант – это обращение в суд, однако для иска должны иметься веские основания.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд советов:

1. Соглашение о ренте является правовой сделкой в рамках которой одна сторона передает другой свою недвижимость, а взамен получает пожизненное или постоянное содержание.
2. Сторонами сделки выступают: получатель ренты и плательщик. Причем получателем может быть только физическое лицо, являющееся совершеннолетним и дееспособным, а плательщиком и физическое и юридическое, если условия не противоречат деятельности фирмы.
3. Содержание договора определяется существенными условиями сделки и пожеланиями участников соглашения.

Последнее обновление: 11.02.2020

Рента – это один из законных способов отчуждения имущественного права на помещение. Как правило, объектом сделки выступает квартира. Две стороны заключают между собой соглашение, в котором прописывают все нюансы предстоящей операции. Но необходимо быть предельно внимательным!

Одной из сторон сделки, как правило, выступает пожилой или нездоровый человек, которому требует дополнительный уход и физическая помощь. В качестве платы за труд, он предлагает передать в собственность жилое помещение. Но не стоит путать договор ренты на квартиру с завещанием. Данное соглашение составляется на определённых условиях, которые характеризуют ренту как вид юридической сделки.

Регулируется данная операция главой 33 ГК РФ. В статьях этой главы прописано, что рента бывает следующих видов:

• постоянная;
• пожизненная;
• пожизненное содержание с иждивением.

Важно! Только стороны могут решить между собой, какой вид соглашения им заключать. Выбор зависит от многих обстоятельств. Например, владелец квартиры является лежачим инвалидом и ему необходим круглосуточный уход. Тогда правильнее будет заключить договор на постоянное проживание с иждивением взамен жилья.

Согласно такому соглашению, квартира или иное жилое помещение перейдёт в собственность другого человека только после смерти владельца. На такие условия, как правило, идут пожилые люди, которым необходима помощь. Они нанимают себе помощника. Но так как лишних финансов у старика нет, помощнику он платить не будет. Пожизненная рента подразумевает, что плата за уход придёт в будущем в виде квартиры.

Важный нюанс такого соглашения – рентоплательщик (тот человек, который осуществляет уход за владельцем квартиры) должен уплачивать рентополучателю (собственнику помещения) некую сумму в установленные сроки. Как правило, они между собой являются родственниками, порой близкими. Как только владелец квартиры умрёт, имущественное право перейдёт помощнику. Как только это происходит, договор считается исполненным, все обязательства прекращаются.

У такого вида гражданских отношений есть свои положительные и отрицательные стороны. Для наглядности их можно сформировать в таблицу:

Важно! Прежде чем заключать такой договор, необходимо убедиться в добросовестности самого владельца квартиры.

Обязательства с обеих сторон вступают в силу после регистрации соглашения в Росреестре.

Бессрочная рента

Получателями ренты по данному виду договора выступают граждане или некоммерческие предприятия. Договор прекращает своё действие, как только плательщик по нему выполнит все прописанные обязательства. Для этого необходимо письменное уведомить вторую сторону сделки о своих намерениях, и получить от неё письменное согласие.

Как правило, рентные платежи устанавливаются в денежной форме. Но закон не запрещает установить их в другой форме – натуральной или вещевой, в форме услуг или работ. Если стороны договорятся между собой, можно прописать в договоре смешанный вид платежей. Например, ежемесячная плата за ренту установлена в размере 12 000 рублей. Порядок выплат таков – 8 000 рублей наличными средствами, а на 4 000 покупаются продукты и лекарства.

У данного вида ренты также существуют положительные и отрицательные стороны. Это:

Важно! Перед заключением договора на данный вид ренты необходимо удостовериться в порядочности её получателя, а также его возможных наследников.

К сожалению, многие российские старики находятся в сложном материальном положении. Их пенсии катастрофически не хватает на удовлетворение всех нужд. Поэтому некоторые из них, не имея близких родственников, которые могли бы оказать материальное содействие, охотно идут на заключение договора с пожизненным содержанием.

Как и в других разновидностях ренты, её получателем является собственник квартиры, а плательщиком – помощник по хозяйству. Предмет сделки – недвижимость. Но, вместо регулярного внесения рентных платежей, плательщик обязан материально обеспечивать самого получателя или третье лицо, на которое он укажет. Ежемесячная сумма материального содержания прописывается в «теле» договора.

Плюсы и минусы данного вида ренты:

Важно! Получатель ренты должен посоветоваться с квалифицированным юристом для того, чтобы не быть обманутым.

Чем отличается от сделки купли-продажи

Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:

Сравнение с дарением

Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:

Налогообложение сделки

У каждой стороны возникает материальная выгода, с которой нужно платить подоходный налог в размере 13%. Для этого необходимо задекларировать получаемую прибыль и самостоятельно рассчитать сумму ежегодного платежа по налогу.

Важно! У обеих сторон есть право на имущественный вычет.

Документы для договора ренты

Стороны должны подготовить:

• свои паспорта;
• документы на жилое помещение;
• выписку из домовой книги о том, кто ещё прописан в данной квартире;
• выписку из лицевого счёта об отсутствии долгов по коммуналке;
• составленный договор возмездной или безвозмездной ренты.

Важно! Сначала соглашение изучит нотариус. Если нет никаких нарушений, он его заверит. Потом его можно сдавать на регистрацию.

Стоимость услуг нотариуса

В разных городах и муниципалитетах установлены различные технические тарифы на услуги нотариуса. Но за выполнение регистрационных действий необходимо заплатить пошлину 2 000 рублей.

Заключение

Рента – это один из способов немного облегчить себе старость. Если нет детей или иных родственников, готовых взять на себя заботы о пожилом родителе, то приходится обращаться за помощью к посторонним людям.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Договор пожизненного содержания с иждивением - это только разновидность договора ренты.

"Рента" имеет в русском языке по крайней мере три аспекта:

• рента представляет собой отдачу того, что передано (соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества);
• рента носит в принципе непрерывный характер (в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой;
• рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли (рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской).

Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

ГК РФ устанавливает, что п о договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту

• бессрочно (постоянная рента) или
• на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты : реальный, возмездный, двусторонний (односторонний - др. мнение).

Из всех признаков наибольшее значение имеет несомненно ее цель : предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.

Подробнее

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли-продажи он предполагал иное встречное удовлетворение. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)". Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару. Он усматривал различие между договорами купли - продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли-продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага.

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным : он предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в "проценты", уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных . Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества):

• при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора;
• консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты "передает... в собственность имущество ". Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам , признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних . При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

Форма договора ренты

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению . Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации . Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения - ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).

При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту.

Примечание

Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной , т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

Предмет договора

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора :

• рента - в денежной и натуральной форме,
• имущество, которое должно быть передано под выплату ренты.

Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

Подробнее

Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее "определенность". В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, "которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги").

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.

ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).

Правовое регулирование договора ренты

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" (§ 1 гл. 33 ГК).

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.

Стороны в договоре ренты

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК ("Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением"), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты .

Что же касается плательщиков ренты, то таковыми могут стать

• любые граждане,
• коммерческие или некоммерческие организации,

заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью .

При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) - перед получателем ренты появляются сразу два должника:

1. тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,
2. сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

Подробнее

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает

• либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),
• либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным , а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Подробнее

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий к Ст. 583 ГК РФ

1. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена особая разновидность договора купли-продажи — купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. ст. 253 и 254). В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность.

Обязательство из договора ренты — общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ. Поэтому нормы § 1 комментируемой главы носят общий характер и применяются ко всем видам договора ренты, т.е. и к постоянной, и к пожизненной ренте, разновидностью которой в свою очередь является договор пожизненного содержания с иждивением.

———————————
Об этом см., напр.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 327.

Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

О значении термина «рента» см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 620 — 628.

Как следует из легального определения договора ренты, рента может быть выражена не только в денежной, но и в иной форме. Так, в силу ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК).

2. Договор ренты является возмездным. В качестве встречного предоставления по данному договору выступает рента, однако в случае, если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (ст. 585 ГК), дополнительным встречным предоставлением по договору ренты является также покупная цена.

Периодически уплачиваемая в виде денежных средств или в иной форме рента может быть суммирована и подсчитана лишь по прекращении договора, которое может произойти в любой момент по различным основаниям. Постоянная рента может быть прекращена выкупом или случайной гибелью имущества, переданного под выплату ренты. Пожизненная рента прекращается смертью получателя ренты, а также иными обстоятельствами (ст. ст. 599, 605 ГК).

В результате в момент заключения договора общая сумма встречного предоставления, которую получит получатель ренты, неизвестна, поскольку она зависит от разных обстоятельств, в том числе, например, от прекращения обязательства по воле плательщика ренты (см. ст. 592 ГК). По этой причине договор ренты является алеаторной сделкой. Обе стороны этого договора не могут с уверенностью рассчитывать на то, что отчуждение имущества по договору сопровождается передачей денежного или иного эквивалента, по стоимости совпадающего с рыночной ценой этого предмета.

Это же обстоятельство позволяет отличить договор ренты от договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК), покупная цена по которому известна заранее или может быть определена. В случае, когда оплата товара по договору купли-продажи производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, отличие купли-продажи от ренты еще более очевидно. Обязательства сторон по договору купли-продажи исполняются при передаче предмета договора и уплате покупной цены, и при условии надлежащего исполнения в этот момент обязательство из договора купли-продажи прекращается. В свою очередь при передаче плательщику ренты предмета договора обязательство только возникает.

Однако нельзя не отметить, что договор постоянной ренты может предусматривать порядок расчета выкупной цены постоянной ренты таким образом, что общая сумма произведенных плательщиком ренты платежей по договору не превысит рыночной стоимости предмета договора (п. 1 ст. 594 ГК). Такой договор утрачивает черты алеаторной сделки.

3. Как уже отмечалось, договор ренты является возмездным, что отличает его от договора дарения. Всякое обещание приобретателя имущества по договору дарения производить периодические выплаты дарителю или предоставлять ему содержание в иной форме, если это обещание по смыслу договоренности сторон являлось условием передачи имущества в дар, превращает сделку, внешне оформленную как дарение, в договор ренты, так как в соответствии со ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Эта сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК).

Разумеется, отношения по договору ренты невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Составляя завещание, гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество. При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к плательщику ренты сразу, в момент передачи этого имущества или в момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.